Созданный правительством финансовый институт развития жилищной сферы «Дом.РФ» может купить порядка 150–400 квартир у застройщиков Казани
«Дом.РФ» предложит квартиры небогатым или нежелающим ими владеть
Созданный правительством финансовый институт развития жилищной сферы «Дом.РФ» может купить порядка 150–400 квартир у застройщиков Казани. Рассматриваются районы с активным рынком аренды для дальнейшей сдачи. На сегодня в портфеле арендного жилья госкомпании Виталия Мутко — 14 подобных проектов в России. Это 9,5 тыс. квартир и апартаментов площадью почти полмиллиона «квадратов» в пяти регионах — Москве, Приморском крае, Тюменской, Воронежской и Свердловской областях. Масштабировать опыт реализации востребованных проектов хотят и в Татарстане. «Дом.РФ» занимается реализацией пилотных проектов по строительству арендного жилья по поручению президента России Владимира Путина.
«Казань является одним из приоритетных направлений для развития арендного жилья. И „Дом.РФ“ готов рассмотреть проекты застройщиков, находящиеся на этапе проектирования», — рассказала нашему изданию директор подразделения «Арендное жилье» Вероника Янушкевич. Помимо Казани, компания сегодня рассматривает проекты арендных домов во Владивостоке, Екатеринбурге, Мурманске, Иркутске, Хабаровске, Тюмени и Южно-Сахалинске.
На сегодня в портфеле арендного жилья госкомпании Виталия Мутко — 14 подобных проектов в России. Это 9,5 тыс. квартир и апартаментов площадью почти полмиллиона «квадратов» в пяти регионах
Как здесь оценивают рынок арендного жилья в столице РТ сейчас? Публичное предложение представлено преимущественно старым жилым фондом, считают в «Дом.РФ». Лишь 3% от всего объема — дома, построенные после 2012 года. В структуре же предложений превалируют однокомнатные (60%) и двухкомнатные квартиры (29%). Такой объем не может полноценно закрыть потребности населения в качественном жилье.
Учитывая экономический, научный, культурный и спортивный потенциал города, очевидна потребность в развитии цивилизованного рынка арендного жилья. Это даст возможность улучшить жилищные условия тем людям, которые не могут позволить себе купить квартиру в ипотеку. Или просто не хотят приобретать жилье в собственность.
Что это даст арендатору? Основной аргумент против частных владельцев квартир, сдающих свое жилье, — надежность и прозрачность договорных отношений. К примеру, вас запросто попросят съехать только потому, что любимый племянник внезапно приехал в Казань учиться, а уж о том, чтобы прописаться, — нечего мечтать. «Дом.РФ» готов обеспечивать комфорт по собственным стандартам — все квартиры с современной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Хочешь временно прописаться — пожалуйста! Арендаторам предлагают различные допуслуги: от уборки квартиры до ухода за домашними животными, заказать их можно в один клик через мобильное приложение, с помощью которого также можно вносить арендную и коммунальную платы.
Средние ставки аренды в Казани в последнее время существенно не менялись, в отличие от цен на куплю-продажу. Долгое время сдерживающим фактором здесь была более доступная ипотека
Казань в десятке городов с самой высокой арендной ставкой
Средние ставки аренды в Казани в последнее время существенно не менялись, в отличие от цен на куплю-продажу. Долгое время сдерживающим фактором здесь была более доступная ипотека. Однако к осени ситуация изменилась: ликвидные предложения начали вымываться с рынка. Спрос подогрели решившие пока не покупать жилье из-за сильно выросших цен, а также вернувшиеся с «удаленки» сотрудники. По итогам октября столица Татарстана даже вошла в десятку городов с самой высокой арендной ставкой. Так, съем студий и «однушек» вырос в цене на 23% до 16 тыс. рублей в месяц.
Самыми взлетевшими по цене районами за год стали Ново-Савиновский и Приволжский — к октябрю средняя ставка аренды там выросла на 47% до 25 тыс. рублей. Хотя еще в 2020-м можно было снять квартиру в центре и у метро за средние 17 тысяч. По данным Domofond, на второй строчке по удорожанию — Кировский: 20 тыс. рублей и плюс 42% за год. Даже в непопулярном Авиастроительном районе аренда подорожала на 28% до 18 тысяч.
Взлет цен временный, уверен президент гильдии риелторов РТ. Да, в сезон, как, например, было в августе – сентябре перед началом учебного года, ставки поднимались на 10–15%, но ближе к зиме они снова придут в старое русло. Так, уже сейчас снять «однушку» стоит в Казани в среднем 15–25 тыс. рублей в месяц, в зависимости от места и ремонта. Хрущевку можно найти от 13 тыс., «ленинградку» — за 20, а «улучшенку» и за 25 тысяч рублей. К январю предложения традиционно будут опережать спрос.
Зачем продавать квартиры в собственность, если можно сдавать, да еще притом что все затраты на стройку берет на себя «Дом.РФ»?
Опыт Воронежа: ставка аренды 15 тыс. в месяц за квартиру в доме бизнес-класса
Какие же расценки предлагает «Дом.РФ»? Минимальная ставка за студию арендного дома в Воронеже — 14,6 тыс. рублей. Это ЖК бизнес-класса «Современник» с подземным паркингом — квартиры сдаются с чистовой отделкой и меблировкой. Если посмотреть объявления от частников, снять там студию стоит от 18 тыс. рублей, а «однушку» в 42 кв. м — от 23 тыс. с мебелью. В Москве цены существенно выше — от 35,7 тыс. до 55,5 тыс. рублей, в зависимости от ЖК. В стоимость аренды входит круглосуточная охрана, уборка территории и вывоз мусора. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно.
А если регион участвует в программе льготной аренды, получается еще дешевле. Тогда клиент платит всего 20% от базы, а остальное компенсируют поровну — госкомпания и регион. С конца прошлого года в Воронеже действует этот проект. Как рассказали «БИЗНЕС Online» в пресс-службе правительства Воронежской области, в арендном доме всего 165 квартир, под льготную аренду отдана 41 штука. Все квартиры заселены. Например, за студию наниматель заплатит здесь всего 2,9 тыс. рублей в месяц — такие льготы положены бюджетникам.
И эта программа, по сути, подменяет собой работу Госжилфонда в Татарстане. Зачем продавать квартиры в собственность, если можно сдавать, да еще притом что все затраты на стройку берет на себя «Дом.РФ»? Никаких отчислений от бизнеса не надо. Не нужны миллиарды, которые платят сейчас предприятия. А социальный вопрос решается.
Станет ли «Дом.РФ» конкурентом Госжилфонду при президенте РТ, который также реализует программу арендного жилья под контролем минстроя Татарстана? Савельев отмечает, что ГЖФ на сегодня занимает лишь около процента всего арендного рынка и в этом случае два оператора никак не будут влиять друг на друга. Как сообщили «БИЗНЕС Online» в минстрое РТ, за годы реализации программы, с 2010-го по 2020-й, в республике введено в эксплуатацию 366 арендных домов на 3 230 квартир общей площадью 184,9 тыс. кв. метров. В этом году планируется сдать 69 домов на 190 квартир. Все, что строится по аренде, — в основном индивидуальные дома. И лишь около 10% — многоквартирное жилье (17 из них в Иннополисе). В Казани же ГЖФ арендные дома не возводил, хотя о попытках сообщалось.
По словам наших собеседников в среде девелоперов, компания уже выходила к нескольким крупным игрокам с предложением, однако экономика не сошлась
Застройщики: «Нет смысла продавать большой объем жилья на старте, особенно со снижением стоимости»
Готовы ли застройщики Казани к сотрудничеству с «Дом.РФ» и что предлагает госкомпания? Во-первых, это оптовый покупатель на 120–250 квартир сразу. Застройщику не надо тратиться на маркетинг, рекламу и комиссии брокеров, что составляет примерно 6% от выручки. Ну и, конечно, в системе эскроу такая сделка роняет ставку по кредиту куда-то на уровень нуля.
Но на этом плюсы кончаются, а главный минус — это цена. Сколько готов заплатить Мутко, не комментируют, но рискнем предположить, что цена должна быть на уровне утвержденной минстроем РФ, а это 60 тыс. рублей за «квадрат» для Татарстана. Ну и кто согласится в Казани строить по такой цене, если это граница себестоимости в комфорт-классе, который хочет покупать «Дом.РФ»? Там есть и требования по комфортности общественных пространств, к ремонту, меблировке, и такой ценник не является рыночным для Казани. Это все-таки не Воронеж, где новостройка стоит 70 тыс. за «квадрат». Казанский средний ценник — 120 тысяч.
По словам наших собеседников в среде девелоперов, компания уже выходила к нескольким крупным игрокам с предложением, однако экономика не сошлась.
Нам выгоднее продавать квартиры по классической модели. Не думаю, что в Казани вообще кто-то из застройщиков согласится на эти условия: у нас специфический рынок с диким дефицитом предложения. Если проект нормальный, он продастся и так с большой маржой, — отметил он. — Возможно, кто-то из федеральных компаний, кто собирается к нам заходить, будет так работать, кто знает». По всей видимости, это не что иное, как намек на ожидаемый участниками рынка заход группы компаний «ПИК»? Что ж, посмотрим…
В #Суварстроит говорят, что подобные проекты не рассматривают. Здесь тоже отмечают, что сформировался дефицит первичного жилья: квартиры в строящихся домах пользуются высоким спросом при поддержке ипотечных программ. Все сметают еще до сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому в построенных домах редко остаются квартиры под сдачу. Девелопер активно занимается проектированием домов в новых очередях на текущих земельных участках для формирования необходимого количества жилья под текущий спрос.
Все попытки сделать до этого что-то подобное упирались в цену. Застройщикам неинтересно продавать квартиры «Дом.РФ», поскольку они хотят купить дешевле рынка.
По словам замгендиректора «Унистроя» Искандера Юсупова, «Дом.РФ» обращался к ним пару лет назад, но по условиям не договорились. «Во всей этой истории важный критерий — покупка квартир по рыночной цене. Учитывая проектное финансирование и использование счетов эскроу плюс стремительный ежемесячный рост стоимости строительных материалов, застройщикам нет смысла продавать большой объем жилья на старте, особенно со снижением стоимости. Более того, это большие риски с точки зрения того, что при росте себестоимости у компании не останется рычага, чтобы отыграть его повышением стоимости продаж», — считает он.
Андрей Савельев: «Оттого что в городе будет даже 50 процентов арендного жилья у «Дом.РФ», оставшаяся часть все равно продолжит всерую работать»
«Обелить рынок точно не получится, это не тот объем»
Кроме того, застройщики не могут предложить свои дома в привлекательных для аренды местах. По словам руководителя агентства «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, самые востребованные квартиры — в «треугольнике» Ново-Савиновского, Вахитовского и начале Советского районов. Это относительно старый жилфонд, и он полностью занят частными арендодателями. Новые проекты от застройщиков из-за отсутствия свободных земельных участков там практически не выходят. А если и выходят, то «квадрат» там стоит столько, что «Дом.РФ» остается стоять в сторонке. Так что эксперты сильно сомневаются, что усилия госкомпании помогут вывести рынок из тени.
Те, кто хотел скрываться от налогов, так и будут скрываться. Потому что тот же «Дом.РФ» не предложит тех объектов, которые есть в Вахитовском районе, например. Там в любом случае будут предложения от собственников. Поэтому обелить рынок точно не получится, это не тот объем, чтобы обелять.
Арендное жилье от госкомпании будет пользоваться популярностью благодаря белым платежам и юридической защищенности, доверию к оператору и отсутствию человеческого фактора со стороны арендодателя, считает наш собеседник. Для ассортимента и конкурентных предложений это отличный проект, говорит она. Однако 150–400 квартир, которые хотят приобрести у застройщиков, а это 3–4 16-этажных одноподъездных «свечек», не окажут существенного влияния на рынок недвижимости Казани.
С этим мнением солидарен и президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.
Оттого что в городе будет даже 50 процентов арендного жилья у „Дом.РФ“, оставшаяся часть все равно продолжит всерую работать. Возможно, будет какой-то контроль с точки зрения ценообразования, и они станут законодателями на этом рынке. Но вывести рынок из серости не получится», — говорит он.
По словам Савельева, рынок аренды в Казани на 90% непрофессиональный и серый. Это посредники, случайные риелторы. Встречаются и откровенные мошенники, которые за 5 тыс. рублей продают несуществующие базы объявлений. И, чтобы «Дом.РФ» смог конкурировать с частниками, ему нужно занимать как минимум 15–20% доли рынка аренды, считают в гильдии.
