Георгий Тюгаев
Об особенностях локации Иннополиса и задачах проекта
— Георгий, в Иннополисе полным ходом идет строительство нового жилого комплекса бизнес-класса «Квартал Ю». Расскажите, пожалуйста, что из себя представляет концепция проекта глазами главного архитектора? Как формулировалась задача и какие подходы к ее реализации вы избрали?
— Мы хотим создать красивый и максимально комфортный жилой комплекс, который бы в полной мере отражал наше видение того, как должен жить современный человек. Нам очень хотелось сохранить низкую и среднюю этажность, чтобы каждый мог знать своих соседей, понимать, что рядом с ним люди одного социального круга, единое комьюнити. Для нас было важно, что дома выходят в парковую зону, что вся окружающая территория выстроена по уму, что жителям есть где прогуляться, покататься на велосипеде, оставить свой транспорт или габаритные вещи.
Доля озеленения «Квартала Ю» приближается к 70–80 процентам территории участка. Это сопоставимо с природными зонами и памятниками природы.
Зеленая парковая зона имеет основные прогулочные маршруты с разнообразным мощением, освещением и зонами активностей. В этой локации есть очень красивая березовая роща. У нас была возможность вместо нее застроить фасадный фронт, но мы оставили рощу и связали ее с нашей природной зоной.
Архитектурная идея заключалась в том, чтобы сделать максимально разнообразную среду. Поэтому наши здания будут иметь разные фасады. Мы даже планируем сделать так, чтобы каждое последующее здание имело уникальную архитектуру.
«Это один П-образный дом с переменной этажностью (5 и 7 этажей) и две урбан-виллы в парке. Но они объединены одним фундаментом и подземным паркингом, так что формально считаются одним зданием»
— Что из себя представляет первая очередь?
— Это один П-образный дом с переменной этажностью (5 и 7 этажей) и две урбан-виллы в парке. Но они объединены одним фундаментом и подземным паркингом, так что формально считаются одним зданием. Он должен быть введен в эксплуатацию в I квартале 2024 года.
— Есть ли у Иннополиса как у локации какие-то особенности, которые пришлось учитывать при разработке проекта? С какими сложностями или неожиданностями пришлось столкнуться?
— Самое нетривиальное — общение с жителями. Мы проводили отдельные стратегические сессии с активными горожанами, прислушались к их пожеланиям. Для нас такое соучаствующее проектирование на коммерческих объектах в новинку. Обычно это происходит, когда проект грантовый, финансируемый государством. Тогда проектировщики обязаны пообщаться с жителями, выяснить, что им нужно. А в коммерческих проектах, как правило, все делается на усмотрение заказчика на основе сухого анализа рынка недвижимости.
Иннополис — необычный случай. Мы провели с жителями порядка пяти стратегических сессий, месяца три переписывались с ними в чате. Из этого общения мы выделили много интересных моментов, которых до этого сами себе не представляли. Это было сложно и круто, помогло улучшить продукт в целом.
— Чего хотят жители?
— Многие переживают по поводу качества среды, пересечения транспортных и пешеходных потоков. Все хотят исключить травматизм детей, хотят выходить из подъезда, не оглядываясь, едет ли машина. Некоторые жители просили, чтобы дворовых проездов не было вообще. Естественно, на этот счет есть свои нормы и правила, полностью отказаться от них невозможно: должны проезжать скорая, пожарные, сервисы доставки, такси, наконец, есть маломобильные группы людей.
— И какой тут компромисс?
— Это будет реализовано уже на уровне благоустройства. Не только дорожный знак, но и сама среда будет показывать водителю, что он находится в пешеходной зоне: все бордюры подняты, выполнено мощение. Более того, в сердце комплекса есть парковая зона, по которой вообще не ездят автомобили, куда открыт доступ из каждого дома. Это абсолютно безопасная среда, там нет ни велосипедистов, ни автомобилей, поэтому для тех, у кого есть дети, там максимально комфортно. А можно будет спуститься еще на этаж ниже и из своего же подъезда выйти на улицу, где есть возможность проезда автомобилей. Но и она ограничена: туда может заезжать только специальный транспорт: такси, скорая, пожарные, коммунальные службы, сервисы доставки и так далее.
Об особенностях жилья бизнес-класса
— Какие вообще требования предъявляются к жилью бизнес-класса?
— Во-первых, качество отделки, строительных и фасадных материалов. Во-вторых, наличие подземного паркинга. Многие считают, что он не нужен в данной конкретной локации, но мы с этим не согласны. В Иннополисе много снега, все пользуются автомобилями, и возможность попадать с парковки сразу на лифте в квартиру, не греть и не чистить машину — это важно. Там же есть и зарядки для электромобилей. Во всяком случае, они изначально были заложены в проекте, посмотрим сейчас, удастся ли доставить оборудование с учетом всех событий.
Еще в Иннополисе очень много велосипедов. В сентябре я видел порядка 300 велосипедов перед школой, представляете? Конечно, в этих условиях будет важно разграничение потоков движения! И не менее важно место, где жители смогут их хранить, чтобы не таскать наверх в квартиру. Так что у нас будут большие уличные велосипедные парковки и места для хранения на подземном паркинге.
Кроме того, жилье бизнес-класса отличают колясочные, места для отдыха и постаматов на первом этаже. Мы не экономим пространство, мы создаем комфортные зоны общего пользования и за счет этого повышаем класс объектов.
— Постаматы будут в каждом подъезде?
— Зависит от того, какие резиденты захотят прийти. Есть две концепции. В Москве часто ставят один постамат на дом. Мы предусматриваем возможность открывать постаматы внутри каждого подъезда, если это потребуется. Если нет — эти пространства можно отдать, например, под дополнительную колясочную. Прорабатываем максимально универсальный первый этаж, который полностью бы подстраивался под запросы жителей.
«Жилье бизнес-класса отличают колясочные, места для отдыха и постаматов на первом этаже. Мы не экономим пространство, мы создаем комфортные зоны общего пользования и за счет этого повышаем класс объектов»
— А ретейл планируется?
— Да, конечно. И определение количества необходимого ретейла стало одной из очень непростых задач. Дело в том, что в высотных зданиях с большой плотностью людей магазины себя чувствуют неплохо. Но когда этажность низкая, магазины могут недобирать выручку. Инвестор специально привлек хороших консультантов по торговле, и мы совместно с ними определили емкость рынка и распределили площади так, чтобы все арендаторы себя хорошо чувствовали и им не пришлось переезжать за людьми в какие-то другие места.
— Какой в итоге будет процент коммерческих площадей?
— Около 5 процентов от общего количества помещений первой очереди. Консультанты нам не рекомендовали делать полностью коммерческий первый этаж, потому что просто не нужно будет столько помещений. Зато есть возможность часть коммерческих перемещений перевести в офисы. Есть гипотеза, что в какой-то момент могут стать востребованными домашние офисы на первом этаже, как это распространено, например, в Германии. Там часто бывают ситуации, когда владелец небольшой компании, живущий в здании, покупает первый этаж и устраивает там офис. В Иннополисе мэрия даже предусмотрела появление объектов ИЖС с возможностью ведения бизнеса на первом этаже.
«На самом деле была возможность сделать здания гораздо выше, но, к счастью, наш инвестор и заказчик сам настоял на том, чтобы минимизировать этажность ради комфорта жителей»
Об этажности и квартирах
— А все-таки с чем связан выбор именно такой этажности? В сознании обывателей элитное жилье — это, как правило, что-то необычное, таунхаусы или небоскребы. А домами в 5–7 этажей вряд ли кого удивишь…
— На самом деле была возможность сделать здания гораздо выше, но, к счастью, наш инвестор и заказчик сам настоял на том, чтобы минимизировать этажность ради комфорта жителей. При этом в домах мы предусмотрели лифты.
— А на каком этаже вообще комфортнее всего жить?
Надо учитывать, что комфортная этажность очень зависит от того, что происходит вокруг. Если ты живешь в большом городе, где средняя высота зданий в 20 этажей, в пятиэтажке ты будешь чувствовать себя некомфортно. Потому что вокруг все другое: ты маленький, а все большое. Если в поселке с малоэтажной застройкой внезапно появляются многоэтажки, они кажутся чужеродными и неадекватными среде.
В целом все, что ниже 12 этажей, — это комфортная высота для всех. В высотных зданиях, к примеру, начинают появляться колебания конструктива, здание немного качается, кого-то укачивает (улыбается).
Нужна гармония. И нашей целью было ее сохранить: подчеркнуть то, что уже есть, не дать Иннополису разрастись по высотности, ему еще рано. Хотя когда плотность населения увеличится, то неизбежно вырастет и его высота — как в любом нормальном городе. И господин Ли Тай Кер (архитектор и бывший главный планировщик Управления городского развития Сингапура — прим. ред.), который разрабатывал концепцию развития Иннополиса, предполагал, что там будут и небоскребы, но уже на следующем этапе. До него, на мой взгляд, еще 10–15 лет.
— Какова средняя площадь жилья?
— В среднем 50–60 квадратных метров — такие площади в Иннополисе самые востребованные. Есть и поменьше — по 43 «квадрата», есть и по 100 квадратных метров. Кроме того, мы предлагаем уникальные лоты. Мы предусмотрели больше разнообразие летних помещений квартир: различные по форме и размерам. У кого-то балконы, лоджии, а у кого-то квартиры на первом этаже с террасами и возможностью выхода во двор прямо из комнаты. Как будто человек живет в таунхаусе. Конечно, в таких квартирах есть и второй вход, через общий подъезд, чтобы люди могли удобно пользоваться всей инфраструктурой.
— Получается, в одном доме есть и балконы, и лоджии, и террасы?
— Да, разнообразие фасадов диктует разнообразие летних помещений. Но балконы, как и все фасады, разные: где-то с матовым стеклом, где-то с изгибами — все это создаст разнообразие теней, усиленных специальной архитектурной подсветкой.
Мы предусмотрели как застекленные лоджии, так и открытые балконы. Они небольшого размера, оборудованы сливами, чтобы зимой снег не накапливался.
— Не попытаются жители их тут же застеклить?
— Не должны. Это летний вариант балкона, он сделан для того, чтобы не было массового остекления, чтобы человек утром мог выйти, выпить кофе. Он не такого большого размера, чтобы было желание его застеклить. К тому же часть таких балконов используется для того, чтобы разместить там блоки кондиционера и не вешать корзины на фасадах. Нам важно, чтобы облик здания оставался цельным. А для хранения вещей мы предусмотрели келлеры в зоне парковки.
