Промзона не значит депрессивная территория, или Как редевелопмент меняет лицо города

Как превратить «маргинализованные» земли в перспективные и дорогие объекты

Что делать с многочисленными зданиями заводов и заводоуправлений, которые были открыты на заре строительства коммунизма, но в новой реальности не нашли себе места? «Заброшки» в промзонах есть практически во всех российских городах. Как развивать эти зоны, нужно ли сносить все до основания, а потом строить на этом месте новые объекты? Можно так. А можно и по-другому. Современные девелоперы, глядя на удачные западные примеры, вдыхают новую жизнь в старые стены. Вячеслав Пимурзин, управляющий партнер «Доступного офисного фонда», рассуждает о феномене редевелопмента промышленных территорий и приводит интересные примеры, в том числе и казанские.

Вячеслав Пимурзин рассуждает о феномене редевелопмента промышленных территорий и приводит интересные примеры, в том числе и казанские

Фото: «БИЗНЕС Online»

«Маргинализованные» территории или перспективные объекты?

Многие промзоны, которые начали развиваться век-полтора назад, сегодня находятся в плачевном состоянии. Далеко за примерами ходить не надо: здание завода Крестовниковых, Кировский район с его Льнокомбинатом и фабрикой Алафузова. Есть в городе и не такие старые объекты — хранители не купеческого, а советского промышленного наследия. Не все заводы, построенные при Советском Союзе, пережили перестройку и переход к свободным рыночным отношениям. А здания их все еще стоят. Но немалые участки земли, которые были под них выделены, нередко находятся достаточно близко к центру города, и закрытие предприятий, как говорят многие эксперты, оставляет в этих районах маргинализованные территории. Действительно, «заброшки» еще не улучшали жизнь ни в одном городе, и дело, как мы понимаем, не только в эстетике.

Что делать? Сносить старые постройки и возводить на их месте новые кварталы? В Казани есть такой опыт — еще свежа память о том, как убрали весь комплекс обувной фабрики «Спартак» под строительство нового ИТ-парка. Во многих случаях такое решение действительно становится единственно возможным: например, когда конструкции старого здания уже успели обветшать, и остается только разобрать его.

Но в последнее десятилетие все чаще в среде застройщиков и экспертов по недвижимости звучит слово «редевелопмент». С дореволюционным наследием все понятно: большинство дошедших до нас зданий уже внесено во все мыслимые и немыслимые реестры охраняемых объектов. Самые смелые работают именно с советским промышленным фондом. И им удается разбивать стереотипы: модные отели получаются не только в дворянских особняках, а комфортные офисные пространства — не только в построенных с иголочки зданиях. Не говоря уже о музейных пространствах и выставочных галереях: искусство не знает границ и не диктует жестких регламентов по организации пространства.

Фото: «БИЗНЕС Online»

Апартаменты в газовых цистернах, офисный центр на сахарном заводе и отель в типографии

Примеров множество. Началась эта работа уже давно, и примерами для наших девелоперов стали зарубежные архитекторы. Есть громкие проекты, которые вошли в учебники архитектуры по всему миру. Навскидку могу вспомнить сахарорафинадный завод в Бруклине: он разорился во времена Великой Депрессии, 50 лет стоял в запустении, прежде чем одно архитектурное бюро взялось за него в 1991 году. Теперь это офисное здание с блестящим стеклянным фасадом: причем три оригинальных фасада кирпичной кладки были восстановлены. Внутри сохранили сводчатые потолки и стены. А геометрическую блестящую структуру четвертой стены, которую сделали из стекла, авторы идеи соотносят с кристаллами сахара, намекая таким изящным образом на историю здания.

В Лондоне под шикарные квартиры приспособили… газгольдеры 1860-х годов! Три огромных цилиндрических кованых каркаса превратили в комплексы апартаментов. Причем это очень дорогие апартаменты. И это не единственный пример, когда редевелопменту подверглись даже не отдельно стоящие здания, а огромные емкости для газа или жидкостей. Например, когда в Шанхае реновировали территорию старого аэропорта, то пять контейнеров из-под авиационного топлива приспособили под художественные галереи, многофункциональные выставочные и развлекательные пространства.

Впрочем, мы ведь говорим о примерах редевелопмента советских промышленных и общественных зданий? Есть и такой: это знаменитый на весь мир отель Stamba в Тбилиси — все-таки страны постсоветского пространства тоже в полной мере получили социалистическое наследие. Он открыт в здании бывшего советского издательства с типографией. Проект этот реализовали грузинские девелоперы, которые осторожно и бережно отнеслись к прежней жизни здания. Вестибюль сохранили аутентичным: в нем сохранено множество оригинальных деталей здания, а печатное оборудование… подвесили к потолку! Стены и потолки трогать не стали — оставили такими же, как было раньше. Получился такой лофт-фьюжен — аналогов нет нигде в мире!

А что же в России?

Тенденция не разрушать, а сохранять дошла и до России — правда, с некоторым опозданием. Конечно, Москва стала флагманом, как всегда. Вспомнить только «Винзавод» — крупнейший частный центр современного искусства, в котором есть галереи, студии, мастерские, шоурумы и чего только нет. А расположено все это на территории самого старого московского комбината виноградных и десертных вин, который открыт был (в качестве пивоваренного завода) в начале XIX века! Центр современного искусства заработал здесь через 10 лет после закрытия завода, в 2007 году.

В 2001-м в центре Москвы была завершена реконструкция исторического здания бывшей ГЭС-2 на берегу Водоотводного канала. Здесь в 1904–1907-м была построена электростанция, которая использовалась для энергоснабжения первых трамвайных линий. В пятидесятых она обеспечивала теплом центральные районы столицы и покрывала частичный дефицит мощности в электрических сетях. В 2015 году эксплуатация станции прекращена, здание было изрядно реконструировано. А теперь здесь работает музей современного искусства.

«Винзавод» — крупнейший частный центр современного искусства, в котором есть галереи, студии, мастерские, шоурумы и чего только нет «

Винзавод» — крупнейший частный центр современного искусства, в котором есть галереи, студии, мастерские, шоурумы и чего только нет

Фото: «БИЗНЕС Online»

Примеров в Москве великое множество, там практически весь город подвергся редевелопменту с разной степенью сохранения прежней застройки. Так называемые «серый» и «ржавый» пояса Москвы избавились от флера заброшенности и убыточности. Удачному редевелопменту подверглись кондитерские фабрики («Большевичка», «Красный Октябрь»), шелкопрядильное производство, многие другие заводы и фабрики. Благодаря их преображенным площадям столица получает бизнес-парки и офисные центры, апартаменты и арт-пространства.

И не только столица. Я искренне надеюсь, что Казань тоже найдет возможность развить свои промышленные «заброшки» и сохранит связь времени, пространства и действия. Может быть, и ее унылые промзоны с заброшенными зданиями, ангарами и складами получат новую жизнь? О своем проекте на заводе «Теплоприбор» я уже рассказывал читателям «БИЗНЕС Online» — надеюсь таким образом внести свою скромную лепту в эту работу.

Что нужно сделать, чтобы редевелопмент получился удачным?

Я не буду говорить об очевидном: проект редевелопмента — это всегда колоссально дорого. Именно с этим связано то, что в большинстве случаев старые промзоны рано или поздно становятся местом тотального сноса и новой постройки. Но для того, чтобы проект был удачным, важно еще несколько серьезных факторов.

За реконструкцию и за «искусственное дыхание» для таких территорий берутся, только если перед нами действительно перспективный участок земли

Фото: «БИЗНЕС Online»

Во-первых, локация. Промзона промзоне рознь, и вряд ли будет пользоваться успехом офисный центр в заводоуправлении на дальних окраинах мегаполиса. Поэтому за реконструкцию и за «искусственное дыхание» для таких территорий берутся, только если перед нами действительно перспективный участок земли. В качестве основного критерия я бы предложил здесь использовать близость к центру, транспортную доступность, наличие жилых массивов неподалеку, магазины и прочую социальную инфраструктуру. В Казани такие промзоны есть, например, в Борисково и в районе улицы Родины.

Во-вторых, нужно очень тщательно разработать концепцию редевелопмента. Может быть, не нужно в здании завода открывать шестой музей на квадратный километр территории — а вот офисный центр здесь очень нужен? Или, возможно, тут получится хороший фуд-молл, а офисы, наоборот, в этом районе не востребованы? Каждую концепцию нужно продумывать максимально тщательно, вносить в нее востребованные функции и продумывать каждый шаг будущего арендатора или посетителя: удобно ли ему будет здесь? Что он хочет тут увидеть и что желал бы найти? Когда мы продумывали, как использовать здание «Теплоприбора», мы исследовали социальную наполненность района, думали, что предложить людям. И, на наш взгляд, концепция офисного центра именно здесь полезна: она оживит район и принесет сюда новую деловую активность.

В-третьих, не останавливаться на полпути и уделять внимание каждой мелочи. Современные общественные пространства и социальные объекты должны обладать новейшими системами комфорта, учитывать новые направления дизайна и, я бы сказал, «любить человека».

Мы не построили коммунизм — мы живем теперь в новой реальности, в новых мечтах. Так давайте оставим в этой реальности место и мечтам наших отцов и дедов — дадим их творениям новую жизнь!

Вячеслав Пимурзин

источник: БИЗНЕС Online

Status	Duration
Starting	0.03 ms
checking permissions	0.00 ms
Opening tables	0.02 ms
After opening tables	0.00 ms
System lock	0.00 ms
table lock	0.00 ms
init for update	0.05 ms
Updating	0.79 ms
End of update loop	0.01 ms
Waiting for query cache lock	0.00 ms
End of update loop	0.01 ms
Query end	0.00 ms
Commit	0.00 ms
closing tables	0.00 ms
Unlocking tables	0.00 ms
Waiting for query cache lock	0.00 ms
Unlocking tables	0.07 ms
closing tables	0.01 ms
Starting cleanup	0.00 ms
Freeing items	0.00 ms
Updating status	0.02 ms
Reset for next command	0.00 ms

#	Вызывающий объект	Файл и номер строки
6	JDatabaseDriverMysqli->execute()	JROOT/libraries/cms/application/cms.php:822
5	JApplicationCms->loadSession()	JROOT/libraries/cms/application/cms.php:131
4	JApplicationCms->__construct()	JROOT/libraries/cms/application/site.php:63
3	JApplicationSite->__construct()	JROOT/libraries/cms/application/cms.php:413
2	JApplicationCms::getInstance()	JROOT/libraries/joomla/factory.php:125
1	JFactory::getApplication()	JROOT/index.php:46

Status	Duration
Starting	0.01 ms
Waiting for query cache lock	0.00 ms
starting	0.00 ms
Checking query cache for query	0.03 ms
checking permissions	0.00 ms
Opening tables	0.01 ms
After opening tables	0.00 ms
System lock	0.02 ms
table lock	0.00 ms
Waiting for query cache lock	0.01 ms
init	0.01 ms
Optimizing	0.01 ms
Statistics	0.03 ms
Preparing	0.00 ms
Executing	0.01 ms
End of update loop	0.00 ms
Query end	0.00 ms
Commit	0.00 ms
closing tables	0.00 ms
Unlocking tables	0.00 ms
closing tables	0.00 ms
Starting cleanup	0.00 ms
Freeing items	0.00 ms
Updating status	0.00 ms
Waiting for query cache lock	0.00 ms
Updating status	0.02 ms
Waiting for query cache lock	0.00 ms
Updating status	0.00 ms
Storing result in query cache	0.00 ms
Reset for next command	0.00 ms

#	Вызывающий объект	Файл и номер строки
8	JDatabaseDriverMysqli->execute()	JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1720
7	JDatabaseDriver->loadResult()	JROOT/libraries/cms/application/cms.php:176
6	JApplicationCms->checkSession()	JROOT/libraries/cms/application/cms.php:831
5	JApplicationCms->loadSession()	JROOT/libraries/cms/application/cms.php:131
4	JApplicationCms->__construct()	JROOT/libraries/cms/application/site.php:63
3	JApplicationSite->__construct()	JROOT/libraries/cms/application/cms.php:413
2	JApplicationCms::getInstance()	JROOT/libraries/joomla/factory.php:125
1	JFactory::getApplication()	JROOT/index.php:46

Status	Duration
Starting	0.04 ms
checking permissions	0.00 ms
Opening tables	0.01 ms
After opening tables	0.00 ms
System lock	0.00 ms
table lock	0.00 ms
init for update	0.01 ms
Update	0.05 ms
Waiting for query cache lock	0.00 ms
Update	0.01 ms
End of update loop	0.00 ms
Query end	0.00 ms
Commit	0.00 ms
closing tables	0.00 ms
Unlocking tables	0.00 ms
Waiting for query cache lock	0.00 ms
Unlocking tables	0.02 ms
closing tables	0.00 ms
Starting cleanup	0.00 ms
Freeing items	0.00 ms
Updating status	0.02 ms
Reset for next command	0.00 ms